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「民泊」という言葉が流行ってからかれこれ3〜4年になります。

外国人観光客の増加、いわゆるインバウンド需要も増すなかで、不労所得を得るひとつの手段として、民泊はかなり現実的になってきていました。

 

が!

2018年6月に施工されたある法律によって、その状況は大きく変わってきました。

もしかすると「民泊」として個人が稼げる時代は、もう終わりかもしれません。

 

先日、お付き合いのある不動産の会社さんからの紹介で「インバウンド投資セミナー」に参加してきました。

セミナーの最終目的としては「新築物件を建てよう!」というものではありますが、セミナーで語られている「民泊の今」の情報はとても興味深いものがありました。

ぼく自身も2020年以降もインバウンド需要は増え続けるだろう。 と考えています。

オリンピック終了後から5年後の2025年頃からは東京でも人口が減少に転じると予測されていますが、その反面インバウンドの宿泊需要は今後も高まる傾向にあるはずです。

 

今すぐ自分自身で新築を建てる・建てないに関わらず、この「民泊の今」の状況と、新しく施行された2つの法律については知っておいて損はないはず。

ということで、今回はこの「民泊の今」について、セミナーにて学んだことをご紹介していきますね。

 

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この記事のポイント!

  • ミニホテル投資のセミナーに参加して勉強してきた!
  • 民泊は「民泊新法」の施工によって虫の息
  • 個人が営利目的で民泊をやるのは難しくなった
  • その反面「新旅館業法」によって、ミニホテル運営のメリットが出てきた

今回参加してきたセミナー

今回参加してきたセミナーはこちら。

【インバウンド投資】民泊はもう古い!? 建築会社と直接作る「戸建てサイズのミニホテル」セミナー

 

インバウンド投資、つまりは外国人観光客向けの物件を建てて運営しよう、という趣旨のセミナーですね。

開催社はリクレホームという文京区をメインとした建設会社さん。

このセミナーでの内容はおおまかに、以下の通りでした。

  • 民泊の今
  • インバウンド観光客の増加とその傾向
  • 「民泊新法」と「新旅館業法」について
  • 現在東京で運営しているミニホテルの価格や利回りの話
  • ミニホテルを運営しているメディア「IKIDANE JAPAN」の話

 

建築会社であるリクレホームが建設したミニホテル用物件についての紹介と、そのミニホテルの運営を「海外へのインバウンドへのアピールに強いメディア」が運営するという内容。

セミナーでは、すでに建設中・運営中の建設物件の想定利回りなどの事例について紹介がありました。

直に運営開始するバックパッカーズ(ドミトリータイプの宿泊施設)もあるようで、この物件の運営形態などについても話がありました。

内装も純和風で、完全にインバウンド需要を見込んだミニホテルです。

 

個人的にはバックパッカーズの運営についても興味があるのだけど、この記事ではその物件の詳しい内容は省略しておきます。

定期的にこのインバウンド投資の無料セミナーを開催しているそうなので、こうした投資に興味があれば、チェックしてみてくださいな。

実際、民泊って今からでも稼げるの?

さて一番気になる、民泊に今から参加して稼げるのかどうか、というところ。

「個人ではかなり厳しくなった」というのが現状です。

 

そもそもAirBnBなどの民泊サービスが流行りはじめた頃(だいたい2015年あたり)は、日本国内では民泊に対する明確なルールが無く、いわばグレーな状態で運営している事業者がほとんどでした。

そもそも、人に部屋を貸し出すためには「旅館業法」にのっとって物件を登録する必要があり、「民泊」という形で不特定多数の人に貸し出すということ自体が法律的にグレーだったのです。

しかし、そうしたグレーな状況下で、大きく太く稼いでいた個人が多くいたことも事実。

 

自分が賃貸として借りていた物件を又貸しする形で、民泊として貸し出していた…なんてケースもありましたね。

 

そうした状況でトラブルが増加するなか、民泊のルールを明確化するために2018年6月15日に施工されたばかりの法律が「民泊新法」

実はこれによって、個人が民泊を運営する旨みが、ほとんど無くなってしまったというのが現状です。

「民泊新法」とは?

民泊新法について、もうちょっと詳しく見てみましょう。

正式名称は「住宅宿泊事業法」ですが、民泊新法と呼ばれる場合が多いです。

民泊を運営したい事業者(個人・企業)は、以下のルールにのっとった形で観光庁に登録をする必要があります。

 
【民泊新法のルール】

  • ①年間で最大180日までしか営業できない
  • ②管理組合への承認が必要
  • ③消防設備への投資が必要
  • ④対面での鍵受け渡しと本人確認が必要

 

民泊として考えた上で、大きくネックになるのが①と④です。

①年間で最大180日までしか営業できない

1年365日のうち、最大180日間までしか民泊として運営できません。

つまり、せっかく設備投資してオープンしても、1年のうち半分は貸し出すことができず、ただ眠らせておくだけになります。

④対面での鍵受け渡しと本人確認が必要

海外での民泊の場合、部屋の鍵の受け渡しなどは対面ではなく、メッセージアプリで完結する場合が多くあります。

具体的には部屋の鍵ナンバーをメッセージ連絡して、宿泊者に部屋に入ってもらう…といった流れ。

この方法なら宿泊者の応対のために人が常駐する必要がなく、リモートで対応可能なので非常に合理的です。

…しかし、民泊新法では対面での受け渡しが必須です。

このルールによって、柔軟な運用ができなくなってしまいました。

 

もともと民泊新法は訪日外国人の増加に伴って発生するホテル不足のために、民泊サービスの利用を促進するための「民泊解禁のための法律」でした。

しかし実情は「個人の民泊営業の締め出し」です。

個人が営利目的で運営するには、ハードルが高く設定されすぎです。

もうここまで来ると、「民泊」という体で運営すること自体に意味はあるのか? という疑問が生まれるほどですね。

 

実のところ、政府としては民泊を許可するという建前で個人運営の民泊を潰したかったのではないか…? という感じすらします。

「新旅館業法」とは?

じゃあ、もう個人では民泊で稼げないのか…? というところですが。

同時期に「旅館業法」が改正されて、実は民泊と同じような形で運営が可能になったという背景があります。

実は、民泊として運営するよりもミニホテルとして運営した方がハードルは低いのではないか、という事実が持ち上がってきました。

便宜上、ここでは「新旅館業法」という名前でお話しますね。

 
【新旅館業法のルール】

  • 従来は5室以上必要だった部屋数が緩和、1室から営業OK
  • 従来は必須だったフロント設置が、必須ではなくなった
    (10分以内にスタッフが駆けつけられるなら、フロントやスタッフ常駐は不要!)
  • 自動応対システムを設置しておくことでチェックインの無人化も可能
  • 旅館としてなので、年間365日運営可能

 

その他にも色んな項目が改正されているのですが、大まかには「今まで厳しかった基準が緩和された」ことになります。

従来は必要な設備が多く、かなりのハードルが高かったホテルの建設。

チェックインの自動化も可能になったということで、むしろ民泊よりも運営が簡素化できる要素すらあります。

新旅館業法によって「ミニホテル」という形で、一軒家やアパート規模の物件でも運営できるようになったというのが、大きな変化ですね。

☑ 民家を建てるのと同額程度で、ホテルが建設できるようになった

「民泊新法」と「新旅館業法」の比較図

最後に、この2つの法律を特徴を比較図として並べておきますね。

 民泊
(民泊新法)
ミニホテル
(新旅館業法)
登録申請必要必要
部屋数1室から1室から
営業日数年間180日まで年間365日
1回の宿泊日数制限なしなし
フロントの設置不要不要
宿泊客の
チェックイン
対面が必須
身元確認も必要
無人化可能
(10分以内に駆けつけられる状態にする必要あり)
火災報知器の設置必要必要

まとめ

  • ミニホテル投資のセミナーに参加して勉強してきた!
  • 民泊は「民泊新法」の施工によって虫の息
  • 個人が営利目的で民泊をやるのは難しくなった
  • その反面「新旅館業法」によって、ミニホテル運営のメリットが出てきた

 

そして民泊とミニホテルを比べた時に重要になるのは、やはり営業可能日数のところですね。

  • 「民泊」だと年間180日が上限
  • 「ミニホテル」だと年間365日営業可能

この差はとてつもなく大きすぎます。

日本における民泊は、空き部屋を貸し出すための気休めでしかなく、お金を稼ぐための事業ではない、とさえ言える気がします。

物件の設備として考えたら、「民泊」と「新旅館業法のミニホテル」にそれほどの差がないのだから、ミニホテルとしての運営を考えたほうが得ですよね。

 

これだとむしろ民泊いらなくない…?

という感じですらあるのですが、もちろんミニホテルはミニホテルで運営をどうするかなどの懸案もクリアーしないといけません。

フロントの無人化は可能とはいえ、10分以内に問題に対応できる体制を用意する必要がある…ということなので、何かしらの運営委託などは必要になりそうです。

いずれにせよ、「民泊」にこだわる必要は2018年現在、逆になくなってしまった。 というのが、実情ですね。

 

さて、この辺の事情について、もう少し詳しく知りたい・聞きたいという場合は、冒頭でもご紹介したセミナーに参加してみるのが良いと思います!

一度の参加人数は10名程度という規模だったので、割と気兼ねなく質問できる雰囲気でもありました。

 

以上、ご参考までに!

それでは!

 

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