「20代からの不動産投資は別に早くない！」実際に20代で不動産投資している方からコメントをいただいた件

2015/10/19 2017/04/03

20代怠け者

以前書いた記事について、このような反論記事をいただいたのでご紹介しておきますね。

20代から不動産投資を始めるのは早すぎる？僕はそうは思いません。 : 2020年までに不動産投資でCF100万/月を実現する、20代後半サラリーマンのブログ

20代後半で不動産投資を実際にやっている「ずんさん」のブログです。　上記の記事は、下記のこの記事に関しての反論でした。

20代・30代の若者でも不動産投資で不労所得は手に入るのか？　を考えてみた | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

1 反論
2 投資信託と不動産投資の違い
3 不動産投資の初期投資のリスク
- 3.1 100万円以下からの不動産投資
4 不動産投資に関する経験値は不動産投資をしないと増えない
- 4.1 経験値を着実に貯めていくコース
5 経験値はみんなゼロからのスタート
6 どちらか一つに絞る必要はない
7 不動産投資、僕も勉強してみようかな

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反論

僕の記事では下記のような話を書いてます。

20代には不動産投資は向いてないのでは？
まず初期費用が高すぎる。　他の投資と比べるとリスクは高い
投資全般に関する経験値を持っていない状態では更にリスクが高い

それに対する、いただいた反論についての概要は以下のとおり。

20代からこそ不動産投資を始めるべきだ。
初期費用を抑える方法もある。　初期費用がかかることは問題にならない
不動産投資のノウハウは実際に始めないと身につかない
ゼロからのスタートでは借金なりの「レバレッジ」が必要である

投資信託と不動産投資の違い

こうしたことに関する話題を考えるうえでは、一度投資信託などの株式と、不動産投資の違いを再確認しておかないといけないよね。

ということで、改めてまとめてみました。

項目	投資信託	不動産投資
初期費用	1000円から	数百万
ランニングコスト	投資金額の0.5〜3%/年 (信託報酬)	管理費、固定資産税、融資ローン等
利回り	3〜5%程度	5〜6%程度
安定性	低〜中 (世間の相場に左右される)	中〜上 (入居者が定住すれば安定的な収入となる)
考えられるリスク	基準価額の下落による元本割れ	入居者なしによる機会損失と管理費
参入の難易度	○ (口座を作り、1000円から積立できる)	× (融資を含めて初期費用を集める必要がある)
かかる手間	○ (積立投資は設定して放っておくだけ)	× (契約処理やメンテナンスなど)
キャッシュフローの改善	× (再投資タイプでは資産は増えるがキャッシュフローは改善しない)	○ (毎月のキャッシュフロー改善に大いに役立つ)
総括	ローリスクローリターン	ミドルリスクミドルリターン

ざっくりカテゴライズしてしまうと、投資信託はローリスクローリターン、不動産投資はミドルリスクミドルリターンという印象があります。

不動産投資の初期投資のリスク

僕が20代に向かないとして挙げていた理由に「初期費用が高い」というところがある。

これはやはりその通りで、融資(つまり借金、ローン)を含めて、不動産物件を購入する資金が必要になるわけですね。　仮に自己資金(つまり貯金)がほぼゼロに近い若者にとっては、かなりハードルが高いモノのはず。

また、ローンを組むということは負債を増やすことになるので、失敗したときは家賃にプラスしてその負債も払い続けないといけないということになる。

僕は借金を増やすことにかなり否定的なスタンスがあるので、「確実に借金をペイできる公算がないのであれば、避けた方がいい」と考えてます。

リスクばかり見ていてはリターンを得ることはできないので仕方ないのだが、うまくいかなかった際のデメリットを見てしまうとやはり消極的になってしまうのは、やはり仕方ないことのようにも思うのだよね。

100万円以下からの不動産投資

ずんさんは自己資金85万円からスタートしたということを書いていて、必ずしも初期費用が高いわけではない、初期費用を抑える方法やノウハウも存在しているという。

例えば僕が初めて購入したファミリータイプ区分マンション。僕が最初に投じた自己資金は85万円程度でした。物件価格のかなりの部分につき融資を引くことができたのが大きかったです。

また、ボロ戸建てを激安で仕入れてセルフリフォームをかけて貸す、というような方法もあります。要はやり方次第です。

確かに100万円程度だったら貯金がある20代なら居るだろう。（多分…。）　本当にその程度の初期費用に抑えられるというノウハウがあれば、不動産投資もリスクは残るとはいえチャレンジすることは可能ですね。

ノウハウさえしっかり吸収しておけば、元手の少なさはカバーできるということが言えます。

ただどちらにせよ、不動産投資の場合はローンは必要不可欠となってしまうわけですが。

不動産投資に関する経験値は不動産投資をしないと増えない

20代から不動産投資を始めることのデメリットとしてもうひとつ「投資に関する経験値が足りない状態で挑戦するのは危険だ」ということも挙げていた。

「200万円の貯金があったし、チャレンジしてみるか！」と、投資に関する前知識がない状態でスタートしてしまうことはやはりリスク分が大きいだろう。　これは不動産投資に限らず投資信託や株式、FXも当然同じで、無知な状態で飛び込めばただカモられる可能性が大いにあるからです。

一方で、全く挑戦しなければ経験値が貯まらないということも確か。　

経験値が足りないと言っていては、いつまで経っても不動産投資を開始できません。

確かに投資全般に関する経験値を身に着けることは有用ではあると思いますが、株・投資信託等に関する知識と不動産投資に関する知識には、けっこうズレがあります。

そして、何でもそうですけど、やっぱりやりながらじゃないと身につかないと思ってます。なので、不動産投資の中でも比較的リスクの低いジャンルに早めにチャレンジして、ノウハウを蓄積していく方が良いのでは？というのが僕の考えです。

投資信託や不動産投資という専門的な知識の有無というよりは、もっと根本のマネーリテラシー(お金の守り方/増やし方)の基本を知らない状態でリスクのある投資は避けるべきだろうということを僕は言いたかった。

そうした根本的なお金に関する考え方や、投資の基本を知ったうえで自分の考えで投資するカテゴリを選択することが一番大事なことのはずなのです。