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TowerMansionValue2016-06B

はい、こんにちわ。

実は現在、湾岸エリアのタワーマンションに住んでおります。 2年前ほどですが、家族と共同でローンを組んで購入、移り住んでます。

あくまで自宅用、しかも自分だけではなく家族との同居用なので購入時にはあまり自分の意見を反映させていないのだけど、思ったよりも快適に過ごしてます。

 

さて以前、現在の自分のキャッシュフローや資産/負債を簡単にまとめてみよう! という話を書きました。

20代各位! 手始めに「ざっくりキャッシュフロー」をつくってみよう | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

僕の資産をまとめるにあたって、投資信託や預金資産などはもちろんすぐさま出せました。 が、ローンで購入した自宅分については、実際の市場に売り出せる資産価値を査定しないと、正確な値は出せないですよね。

一般的に新築物件を買った場合、中古になった時点で価格が下がるのが通例です。 分譲時の価格をそのまま資産価値として設定するわけにはいかないよなあと思っていたので、改めて査定してもらうことにしました。

 

「値段下がるのだろうなあ。」 なんて思っていたら、ビックリ。 なんと分譲価格よりも高い値段で売れるということが判明しましたよ。

査定価格をメモとしておいておきます。 (2016年6月時点の査定結果です。 市況に左右されるので、数字が変動する可能性があります)

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豊洲・東雲エリアの分譲価格と売却価格の対比

さて、今回査定に出した自宅のタワーマンションのスペックはこんな感じ。 (具体的なマンション名は勘弁くださいな。)

項目内容
エリア豊洲・東雲
タイプ4LDK
階数10〜15階
面積86坪
分譲価格5,700万円

分譲時の価格は、ほぼほぼ5,700万円でした。

査定の結果

2016-03-20 14.17.39

さて、このエリアの不動産会社に査定してもらったら結果、売却価格は6,800万円相当になるだろうという予想になりました。

ええ!? 絶対値下がりするだろうなあと思っていたら、逆に上がってしまった。 まさか、キャピタルゲイン(価格上昇時に売却することで手に入る利益)も狙えたということなのか。

一般的な物件では住み始めた時点で新築プレミアム(新築であることに対する価値)がなくなり、たった1日で価格が2割ほど下がると聞いてたので、これは驚き。

項目内容
分譲価格5,700万円
売却価格(予想)6,800万円
手取り(予想)6,550万円

上記の売却価格は、仲介手数料や税金などを抜かした金額です。 その下の手取りが、実際に自分に入ってくる金額になります。

売却価格の算出の根拠

またまたぁ、セールスマンにうまくノセられてるだけじゃないの? と言われそうなので、この価格予想の根拠をいくつか並べておきます。

  • タワーマンション系の需要はやはり高い (人気地域である+ブームである)
  • オリンピック開催決定後、さらに価格が高まっている
  • 同マンションで売買が成立したものの実績平均が、分譲価格の120%である
  • よって平均の120%で計算すると、売却価格が6,800万円相当と試算できる

この分譲価格と実際の売却価格の比率を「成約分譲対比」と呼びます。 どうやらこれが、タワーマンションだと100%を越える可能性が現在高いということなのだそうだ。

2016-05-24 09.06.55

実際に売買成約した物件の一覧を見させてもらいましたが、既に同マンションで15件ほど売買されているらしく、実際に2014年〜2016年で平均120%の価格差で売却できている実績があるようです。

中には140%近くで成約したケースまでありました。 マジか。 (5,000万円→6,900万円)

供給が多くなってきている傾向あり

2016-01-13 16.54.59-1

予想以上の資産価値にビックリしてしまったのだけど、やはりこれにも条件と制約があるようで。

ひとつは、このエリアで売りに出している物件が多くなってきているということ。 単純に供給が多くなってきているという話です。

市場の原理として供給が多くなりすぎると、価格が崩れる可能性があります。 現状は人気エリアで、まだまだ人も増えているので需要も高いと想像できるけど、さらに供給が多くなると、どうなるかはわからないですね。

現時点でも、新しいタワーマンションを追加で建てようという計画もまだまだあるみたいだし…。

 

ふたつめは、こうしたタワーマンション人気が「ブーム」だということ。 加熱してくると、急激に値が下がる可能性もある。 僕はリアルに体験していないけど、90年代のバブル期の不動産価格みたいなものですね。

今後の東京オリンピック(2020年)の前後で、価格がどうなるか未知数です。 対比120%という状態のほうがレアケースだと思うので、多分下がるんだろうなーとは思っているのだけど、ジワジワ来るのか、それとも急にガクッと下がるのか、それはわからない!

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以上、個人的な備忘録程度の内容ですが、驚きの結果だったので掲載しておきました。

まあ実際売るつもりはないので、実際にどうこうしよう…という計画は全くないのだけど、売り抜けるなら今という感じなんでしょうかね。

実際うまくいけば国内でもキャピタルゲインを狙えるということは新鮮な驚きだったのだけど、かといってそれを狙ってビジネスとしてやっていくのは、ちょっとギャンブルすぎるよなあ。

タワマンは賃貸需要も高いらしいので、インカムゲイン狙いで見た方が、まだ現実的なのかもしれない。

 

…というわけで売却するつもりはないけれど、タワマン物件の中古価格の推移は面白そうなので、継続的に追ってみようと思います。

不動産投資のことを見据えて資産価値を調べてみるの、なかなか面白いですね。 不動産投資の勉強、楽しいし、ためになるっす。



 

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