新たなシェアハウスをつくる。 物件のリフォーム・現地調査にご一緒させていただきました

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以前にこのブログをとりあげてくれた、不動産投資ブロガーのずんさん。

20代が不動産投資で毎月手残り100万円を目指すブログ

 

もうかれこれ1ヶ月近く前のお話ですが、新たにシェアハウスをオープンするべく、新たに古物件を購入されたそうです。

古い一軒家物件を購入して、なるべくお金をかけずにリフォーム、そしてシェアハウスとして運営するという投資を続けていて、今回がそのシェアハウス3軒目。

 

古い物件を自力でリフォームして、新たに賃貸する…というのは、不動産投資の事例などではよく聞くお話ですね。

ぼく自身もいずれは不動産投資で収益の増強+分散化を図りたいと思っているので、実際にこうした場面は見ておきたかったのですよね!

 

そんな折にこの古物件を購入して、リフォームのための現地調査を行うよ!とのことだったので、お邪魔させていただきました。

いやー、初体験だよね。

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ずんさん、3件目のシェアハウス

ずんさんのブログでの、この3件目についての記事はこちらです。

シェアハウス投資を拡大中。3棟目の物件を取得します! – 20代が不動産投資で毎月手残り100万円を目指すブログ

今回は、

  • 築年数が古い、ボロい(これはいつも通り)
  • 借地権(僕にとっては初!)
  • 階段立地(これも初!)
  • 庭がジャングル(これも初!)
  • 駅から遠い(これは今までもあったけど、今までの中で一番遠い!)

というわけで、なかなか初物づくしな案件でございますw

クセ強いです。

古い物件をシェアハウスとしてよみがえらせる

投資のスタイル、流れとしては、

  • 古くて安い物件を探す
  • 購入
  • なるべくお金をかけないでリフォーム
  • シェアハウスとしてオープン
  • 住居者から賃貸収入を得る

…というものですね。

 

既にそのまま使えるような綺麗な物件ではなく、現状のままではとてもじゃないけど居住者が現れないような古い物件を買って、そこに手を加えていくというのが重要なポイント。

そうした物件はそのままでは使えない分、一般的な物件よりも安く購入できるはずです。

そこに手を入れて、物件を再生させる。 シェアハウスとして復活させる。 というわけですね。

 

家主側からしても、もう誰も住めない・誰にも貸せない状態のまま所有を続けていても、固定資産税なども延々とかかるわけですから、できることなら手放したい。

けどボロ屋だから買い手もほとんど居ない…。 そういう物件、今の日本にはなんだかんだで溢れているんじゃないでしょうかね…。

こんな物件

さて。 この日は実際にリフォーム業者を呼んで、物件の要所要所をリフォームしてもらうための現地調査の日でした。

なるべくお金をかけずにリフォームするといっても、業者にお願いしないといけないところは、やはりお願いする必要があります。

例えば配管などの工事が必要なもの…トイレを増築したり、お風呂を手直ししたり、などでしょうか。

 

ぼくはこの日に一緒に、古物件がどのようなものなのか、拝見させていただいた次第です。

いくつか、写真も撮らせてもらいました。

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…と、こんな感じ。 物件自体は5LDKと大きい一軒家なのだけど、やはりかなり年季が入っている物件。

自力リフォームするには、かなりの大仕事になりそうです。

これが専業ならば、時間をかけてじっくりやっていくのも手ですが、本業をこなしながら…とのことなので、すごく大変そうです。 いや、尊敬します…。

実質利回り20%を超えるかも?

しかしながら、これが綺麗にリフォームできてうまく運営に回せれば、なんと実質利回り20%を超えるかもとの話。

表面利回り43%、イニシャルコスト・ランニングコストを全て含めた実質利回りでも20%超えそうです。うまくいけば25%ぐらいいくかも…?

まー、リフォーム費用とかが自分の想定通りに収まれば、ですが。

これは自分が持っている物件の中で最も高利回りな案件になりそうな予感です。

古くて安い物件をなるべく低コストでリフォームすることで、うまくいけばかなり高利回りで運用できるようになるというのがこうした戦略ですね。

日本国内では年々、空家が増えているという話もあるので、探せば立地がよいが建物が古いために空家になっている…というのが、けっこうあるのかも。

 

そういえば以前、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資セミナーの無料体験会に行った時も、近い話が事例として聞くことができました。

「立地は良いが内装がボロボロで買い手がつかなかった物件を値切って、安くリフォームして賃貸に出したら高利回りで運用できるようになった…」という話。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資体験学習会」セミナーに参加してきた | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

そういった話も、ちゃんと探せば転がっているのですね。

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そういうわけで、実際に物件を見させてもらっての第一印象は「自分でリフォームするというとカッコよく聞こえるけど、やっぱり大変なんだろうなあ」ということ。(笑)

ぼく自身も自力リフォームなんて未経験なので、途方も無い工程に見えました。 まあ、こういうのは経験を重ねていくしかないのでしょうが…。

少なくとも今回は、古物件の状態からどう考えるかというのの取っ掛かりを見ることが出来たので、とても参考になりました。

 

せっかく購入直後のボロ屋状態の物件を見させてもらったので、できればリフォーム完了後も見ておきたかったんですけど…。

10月から海外滞在の予定なので、ちょっとむずかしそうだなぁ。 シェアハウスなので人が入ってから見させてもらうわけにもいかないですしねぇ。 ちょっと残念。

突然ですが、1年間海外滞在します。 今後の展開について | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

 

この物件の今後の経過をチェックしたい場合は、ずんさんのブログを要チェックですよ。

20代が不動産投資で毎月手残り100万円を目指すブログ

それでは!

 

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