海外不動産投資は現実的か? 実際にフィリピンを見てきた感想も交えて考えてみる

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海外不動産投資、少々興味あります。

 

まあ、元手が現金+投資信託合わせて1000万ちょいぐらいで、しかも現在は会社員ではないためローンも組めないので、興味はあるけど手は出せないだろうなというレベルで止まってはいるのですが…。

とはいえ投資家という道を進むのであれば、不動産投資は避けて通れない道のような気もします。 どうせいつかやるのならば、今のうちから興味を持って調べていた方が良いに決まってますよね。

 

どうやら近年はフィリピン不動産投資が過熱気味らしいということなのだけど、実際に海外不動産投資に期待できるものなのか? をちょっと考えてみたいと思います。

フィリピンは実際、半月ほど前に2週間ほど滞在して色々と目にしてきたので、その経験や感想も踏まえてみますね。

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海外不動産投資のメリット

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さて、一般的に言われる海外不動産投資のメリットは以下の通り。

  • 購入後に不動産価格が上がる可能性がある (キャピタルゲインが得られる)
  • 高い利回りが期待できる
  • 人口が増えるエリアでは需要増が見込める

一般的な論調としてはやはり「日本国内の不動産投資はこれからに期待ができない」から、それならば「キャピタルゲインも狙えて需要も増えていく海外不動産の方が良い」という感じですね。

もちろん、正しい主張だと思います。 現在進行形で人口が減っている地方のことを考えたりすると明るい未来はみえないし、反面東京は多少過熱している感じはあるけども2020〜2025年以降の需要となると、どうなるかわからないですもの。

海外不動産のデメリット

そして、一般的に言われる海外不動産投資のデメリットが以下の通り。

  • 期待していたほど不動産価格が上がらない (キャピタルゲインが得られない)
  • 「外国人はローンが組めない」というような制限有りの場合がある
  • 法律やルールが突然変わる可能性がある
  • 現地の不動産会社が信頼できない (詐欺の可能性)

言ってしまうとこれらはそう、新興国リスクそのものなんですよね。 新興国株式も債券もだけど、突然ルールが変わったり、外国人に不利な条件になったりという可能性は常にあるものです。

特に現地に詳しくない日本人からすると、現地で何か想定外の事象が起きた時に対応なんて出来るわけがないですから、リスクは国内の不動産よりも高いことは間違い無さそうです。 こわいですよね。

 

また海外不動産の黒い噂としては、不動産価格を意図的に釣り上げている場合もあるという話もあります。

海外不動産のメリットである不動産価格の上昇が、意図的に操作された上で行われていた場合、購入者が期待していたほど購入後に上昇しないという場合も、実際あるようです。 いや、こわいですよね!

2週間の滞在で感じたフィリピンの都市部

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さて、この辺は僕の旅行中の実感や感想を含みます。

 

まず僕がフィリピン・インドネシアを旅行していて強く感じたのは「人口が増えることは間違いない」けども「貧富の差はまだまだ大きいままだろう」という2つの点。

人口は増えそうだ

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人口ピラミッドを見るとフィリピンは特に有望で、これから働き始める層が一番多く、人口ボーナスの期間も長そうだと予想されてます。

実際、町中には子供たちや若者が沢山溢れてます。 上の写真のような子供も沢山見掛けた(図々しくも僕が休憩しているテーブルのまわりでダイナミックに遊びだした)けども、それ以上に10代後半〜20代の若者がストリートに溢れかえっているというのが、町中を歩くと実感できます。

日本にいる時の感覚で考えると、むしろ「年寄りを見かけない」という方がニュアンス的には正しいような気もするけども…。

貧富の差は激しい

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若者が多くてエネルギーに溢れている反面、貧富の差は歴然として激しいです。

日本でいう新宿や六本木といえるようなフィリピン・マカティ地区では新しいビルの建設がどんどん進んでいる反面、路上にはその日の暮らしでやっとであろうストリートチルドレンやその家族なんかが普通に路上で生活をしていたりします。 (まあ、新宿にもホームレスは存在するけどw)

上の写真は、フィリピン・マカティ地区の繁華街の空き地のものです。 こんな荒れた空き地にベッドが置いてあって、そこで人が寝ていて、生活しています。 その隣では、大規模なビルが建設中という構図。

日本でも格差が拡大しているという話がされることが多くなってきてはいますが、東南アジアと比べればまだまだかわいいもんです。 だって、貧乏とはいえスマートフォンやガラケーでLINEやメールができる程度には、みんな裕福ですからね。

 

ちなみに日本のスマートフォン普及率は50%程度で、フィリピンでは15%だそうです。 今後伸びていくだろうけども、まだまだスマートフォンを持っていないような層も多いという証拠です。

成長著しいフィリピンでのスマートホン普及率はまだまだ低いが、今後は大きな伸びを見せる | フィリピンニュースとフィリピーナ

実感:コンドミニアムの需要は高くない

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人口は確実に増えていくとはいえ、新しい不動産やコンドミニアムを買えるような層も増えてくるのだろうか…ということを考えると、本当にコンドミニアム需要が高まるのはまだまだ先なんじゃないかなと思うのが正直な感想です。

仮にローカルがコンドミニアムを購入するとしてもよっぽど裕福なビジネスマンや資産家に限ると思います。 (感覚的には日本の中間層が六本木の一等地のマンションを買えるかどうか…と考えると、実感しやすい気がしますね。)

よく海外不動産だと開発ラッシュによって「需要と供給がマッチしてない(過剰供給)」という状況が起きやすいと言われてるけども、フィリピン・マニラにおいてもその傾向がありそうです。

 

実際に現地のコンドミニアムの内覧会を見たわけではないのでハッキリとは言えないけども、過熱気味な不動産の供給に、ローカルの需要は追いついていない可能性は、大いにあると思います。

「人口が伸びるので不動産の需要も増える!」という文句は、必ずしも当てはまらないと考えるのが自然そうですね。

 

…ヘタしたら、外国人向けの投資用コンドミニアムよりもローカル向けの古めの集合住宅などを購入して家賃収入を取った方が安定的に収入を得られるんじゃないかなあ、なんて思ったりするのだけど、どうなんでしょうね?

それはそれで、トラブルも多そうだし大変かな…。

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日本国内でもどんな投資でも当たり前のことなのだけど、自分が詳しく知らないカテゴリや場所に大金を投資するのは、とてもリスクが高い危険な行為です。

海外不動産のメリット…だけを見て、資産をはたいて現地の不動産を買おうとするのは、現実的に考えて失敗する確率が非常に高い気がします。

今回はフィリピン、特にマニラの不動産を考えてみたけども、国や地域によって事情は異なると思います。 すべてがすべて、上記のようなリスクがあるかどうかはわからないし、上記以外のリスクがあるかもしれません。

 

以前にも別記事で書いた通り、低リスクの投資から初めて経験値を積んでいくのがやっぱり一番ですね。 その理論だと、やはり先に日本国内で不動産投資を低額なりでも挑戦しておいてからの方が、よさそうです。

国内不動産投資には将来が無さそうだ…と考えて飛び級でいきなり海外不動産に挑戦したら、痛い目見そうだなあ。

「20代からの不動産投資は別に早くない!」実際に20代で不動産投資している方からコメントをいただいた件 | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

 

とはいえ個人的には、不動産投資を度外視した形で、東南アジアの都市のどこかに一室だけでも物件を欲しいなあ、とも考えていたりします。

供給が過剰気味なのであれば、値崩れをしている(もしくはしそうな)物件もありそうだと踏んで、そういう部屋を安く購入できないだろうか?

そこを自分の住宅兼海外オフィス、ときどきAirBnB用物件として所有するのはどうだろう? 不動産投資はまだまだ危険そうだと感じていても、東南アジアでやるビジネスにはまだまだ可能性を感じているところです。

それでは!

 

 

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