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2018年6月に2週間ほどかけて、カンボジア・プノンペンを訪問してきました。

今回の目的は、現地銀行のUSドル口座をつくることと、プノンペンの投資用物件を視察することです。

 

2月のマレーシア投資用物件視察の際に協力いただいた「セカイプロパティ」さんの再協力のもと、プノンペンの不動産事情や日本人向けの投資物件などを実際にチェックさせてもらいました。

今日紹介するのはそのうちのひとつ「ラ・アトレ ボンケンコン」です。

この不動産物件の特徴と、セールスギャラリーの様子など、今回も写真多めでご紹介しますね。

それではどうぞ!

 

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この記事のポイント!

  • カンボジア・プノンペンの一等地「ボンケンコン1区」の投資用不動産を視察してきた
  • 「ラ・アトレ ボンケンコン」は日本の上場企業がデベロッパーとして建設中
  • ボンケンコン地区に住む「外国人の単身者」にターゲットを絞って開発
  • カンボジアの一等地だが、1,000万円程度で購入可能!

今回の視察物件「ラ・アトレ ボンケンコン」

今回視察してきた物件はこちら。

  • 建物構造:   コンドミニアム 26階建て
  • 完成時期:   2020年
  • デベロッパー: ラ・アトレ
  • 総戸数:    149戸
  • 設備:     プール、ジム、会議室等

 

具体的な物件の位置はこのあたりです。

住所:Street 334 Boeung Keng Kang I, Phnom Penh

特徴1:日本のデベロッパーの物件

この物件の特徴のひとつに、日本の上場企業「ラ・アトレ」(ティッカー:8885)がデベロッパーとして開発しているという点があります。

ラ・アトレは、もともと国内の不動産物件のリノベーションや首都圏の新築物件の建設などを行っているデベロッパーさんですね。

不動産のことなら株式会社ラ・アトレ

 

リスクが高く、外国人にとって不透明な部分の大きな海外不動産において、デベロッパーが信用できるかどうかというのは最大のポイントで間違いないです。

ここをミスすると、建設が途中で止まる、しかしそれまでに支払った金額は返ってこない、というような自体に陥る可能性が高くあります。

そこを踏まえると、日本の上場企業がデベロッパーとして自らの社名の入った物件をつくるという時点で、途中で建設が止まってしまう可能性はかなり低いと考えて良さそうです。

☑ 「信頼できるデベロッパーであるかどうか」は重要!

特徴2:プノンペン最大の一等地「ボンケンコン地区」に建設予定

この物件は、プノンペン中心地でもっとも地価が高いエリア「ボンケンコン1区」に建設予定です。

この画像では、ボンケンコンのエリアの右側が1区のエリアになりますね。

 

このボンケンコン1区は、もともと各国の大使館や学校などが立ち並ぶエリアで、外国人のビジネスマンや駐在員などが住むエリアとしても有名です。

「プノンペンに駐在が決まったらボンケンコン1区で物件を探す」といわれるぐらい外国人が集中して居住しているエリアで、この地区内には外資系のファストフード店、カフェなどが集中しています。

この地区以外では、外資系のファストフード店はまだまだほとんどありません。

かろうじてスタバが1〜2店舗、このエリア外にあるか、もしくは大型ショッピングモールである「イオンモール」の中に出店しているか…という程度ですね。

 

カンボジアの経済水準ではまだまだコンドミニアムは外国人の駐在員などがメインターゲットとなるので、このエリアに物件が建っているということは重要なポイントです。

外国人の居住エリアとされているので、治安もかなり良いですね。

 

ちなみに、ボンケンコン「1区」というだけあって、ボンケンコン2区、3区というエリアもあります。

 

が、こちらはかなり急激にローカル色が強まり、地価もかなり大きく下がります。

今後、長い目で見れば開発されていく余地はあるかもしれませんが…。 現時点では、このエリアにコンドミニアムを建てるメリットはさほど大きくありません。

特徴3:単身者向けにターゲットを絞った物件

さて、この「ラ・アトレ ボンケンコン」は、その外国人のビジネスマンや駐在員のなかでも、単身者向けにターゲットを絞って開発されてます。

150ユニットほどの物件の中で、スタジオタイプやワンルームといった小さいユニットが全体の90%ちかくを占めるつくりになっていて、2ルーム以上の部屋はわずかしかありません。

 

これは、プノンペンのボンケンコン1区に住む外国人の中でも、特に多いのが単身者、つまり家族連れではなく1人で訪れるビジネスマンや駐在員が多いというのがターゲッティングの理由とのこと。

プノンペンを1週間ほど歩いてみてわかりましたが、まだまだ安全に生活するには難しい部分が多くあります。

治安、レストランの有無、として交通事情、などなどを鑑みて。

 

そうなると、駐在が決まっても家族全員で移住するという人はまだまだ少なく、単身で訪れる人がほとんどだというのが現状なのだそうです。

(タイのバンコクやマレーシアのクアラルンプールなど、かなり発展して安全に移動する手段なども整っている都市であれば、家族ぐるみで海外での教育なども兼ねて家族で移住するというパターンも多くなるそうですが…)

なので、現地エリアでは大きな部屋よりも小さな単身者向けのサイズ、つまりスタジオタイプやワンルームタイプのユニットの需要のほうが高くなっている、という背景があります。

この物件は、そのニーズにターゲットを絞って建設を計画しているもの、ということですね。

 

ボンケンコン1区の中でも物件のターゲッティングが曖昧だと、建ったはいいけど駐在員のニーズに合わずになかなか空室が埋まらないようなコンドミニアムもあるとのこと。

現地カンボジア人の需要がまだまだ期待できない現時点では、ターゲットである外国人がしっかり満足できる物件をしっかりと選ぶ必要がありそうです。

「ラ・アトレ ボンケンコン」のセールスギャラリーの部屋を視察してみた

さてさて。

前置きが長くなりましたが、セールスギャラリーも見てきたので、その写真もいくつか掲載しておきますね。

現地セールスギャラリーには、ラ・アトレの日本人女性の方が常駐していて、オール日本語で説明していただけました。

 

セールスギャラリーお決まりの物件の完成予想図の模型。

 

ビジネスマン向けということで、2Fには共用の会議用ミーティングスペースも設置されるとのこと。

部屋のつくりが基本小さいので、軽くビジネスなどの打ち合わせをする場合は、こちらの共用部を借りる、ということになるのでしょう。

 

モデルルームの様子がこちら。

 

これらのレイアウトは完全に再現されたものではないようで、実物のレイアウトとは多少異なる予定だ、とのことでした。

コンセプトとだいたいのイメージがつけられれば投資する上では十分、てことなのかな。

ちなみにすべて家具付きとのことです。

ベッドからテレビ、冷蔵庫、洗濯機、カーテンや照明、包丁に至ってまで、セットで含まれています。

完成後、すぐに即日入居/客付けが可能ということですね。

 

実際の建設予定地も見てみました。

2020年完成予定ということもあって、まだ何もなかったです。(笑) 完全にこれから、ですね。

 

隣には15階建てほどのビルが建ってますが、ラ・アトレはこの2倍近くの高さになるそうです。

「ラ・アトレ ボンケンコン」の物件価格

最後に、この物件の価格帯をまとめておきます。

こちらの価格は、メインとなるスタジオタイプと1ベッドルームの、販売中のユニットのだいたいの平均を出したものです。

間取り物件価格平米単価
スタジオタイプ$111,750$3,640
1ベッドルーム$175,729$3,733

 

上でも書いている通り、ボンケンコン1区はこのエリアではもっとも地価が高いエリアです。

それでも10万ドル、おおよそ1,000万円程度から購入可能というのは、なかなか面白いと思います。

 

以前紹介したマレーシアは、外国人の不動産の最低購入価格が2,700万円(100万リンギット)とかなり割高になってしまっているため、なかなか手が届きづらいようになってきてしまいました。

カンボジアでは外国人の不動産購入の最低価格といったような規制やルールが無いので、場合によっては1,000万円以下の物件であっても購入可能です。

 

ただし、不動産物件のユニットの30%以上は現地カンボジア人が保有しないといけない(全体の70%までは外国人が保有できる)というルールがあります。

投資家個人には、それほど影響のあるルールではないですが。
 

まとめ

  • カンボジア・プノンペンの一等地「ボンケンコン1区」の投資用不動産を視察してきた
  • 「ラ・アトレ ボンケンコン」は日本の上場企業がデベロッパーとして建設中
  • ボンケンコン地区に住む「外国人の単身者」にターゲットを絞って開発
  • カンボジアの一等地だが、1,000万円程度で購入可能!

物件を視察してみたくなったらこちらからどうぞ

さて、2018年7月現時点で、この「ラ・アトレ ボンケンコン」の現地セールスギャラリーの視察はまだまだ可能です。

今回紹介したこれらの物件はセカイプロパティさんにて取り扱っていますので、興味があればこちらからお問い合わせしてみてくださいませ!

視察時点で、外国人への販売枠の80%ほどが埋まっているそうですので、興味があればお早めのチェックをどうぞ!


 

以上、ご参考までに!

それでは!

 

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