不動産投資ってどうなんだろう 自分の中のイメージが正しいのか調べてみた

2014-0719-113142

不労所得として考えるなら、不動産投資というのも魅力的なんだろうな…とか思ったりするんですが、実際のところ不動産投資ってどういうリスクがあってどれだけ初期投資額が必要で、どれだけリターンがあるのか? とか、その辺の感覚がまるでないのであまり身近に感じることが少ないんですよね。

「20代で不動産投資している」人って、なかなか聞かないと思うんですよね。 実際ゼロではないんでしょうけど、あまり聴いたことはないですね…。

別に今すぐ始めたいわけではないですが、検討するならタダだし、ちょっとどんなもんか調べてみたいと思います。

(※初めにお断りしておくと、本当にズブの素人の視点の意見です。 ご注意&ご勘弁を。)

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不動産投資のイメージ

以下、僕が持つ非常に勝手な不動産投資のイメージです。

  • 初期投資が高そう
  • 入居者が入らないと収益がゼロ
  • 入居者が安定して入ってくるならリターンはデカい
  • 元々金持ちしか入り込めなさそう

1.初期投資が高そう

投資信託などの小額でも購入出来る商品と違って、不動産投資って初期投資の時点でお高そうなイメージがあります。 実際、家を買うのって数千万円のレベルのお金の話になるので、単純に考えれば不動産投資もそれに近いお金がかかりそう。

下記サイトでは、こんな風に書かれてました。


不動産投資の初期費用

また、初めての場合、金融機関の審査が厳しくなるケースもあるので、ある程度の自己資金を用意しておく必要があります。

物件の購入価額に対して初期費用が最低でも1割、融資のための自己資金として1割から2割程度は用意したいですね。
2000万円の都心のワンルームマンションを購入するなら400万円から500万円くらい用意しておくといいでしょう。

最低額、自己資金が500万円と考えるのが良いんでしょうか。 やっぱり割高。 20代にこの額がいきなり用意できるかと言われると、まあ正直難しいと言わざるを得ないような。

ただ、単純に500万が絶対ムリかと言われれば100%無理ではなさそうなところでもあります。 日々つつましく生活していて、投資信託などで徐々にお金を積み上げていけば、ワンチャンスぐらいはありそう。

入居者が入らないと収益がゼロ

不動産の収益は、そもそも入居者の家賃を貰うというのが前提なので、当然入居者が居なければ収益は入ってこないんじゃないの? というイメージがあったんですが、これはそのままドンピシャで「空室発生リスク」という用語でちゃんとしたリスクとして数えられているみたいです。


不動産投資のリスクにはどんなものがありますか?|不動産投資を始めるにあたって – nomu.com/pro ノムコム・プロ

最も注意すべきは「空室発生リスク」です。空室が発生すると、その間の収入がないわけですので、諸経費や借入返済の負担が重くなります。

対策としては「空室が発生しない、発生してもすぐ入居者が入る」ような強みのある物件を選ぶことです。ただ、「永続的に常時満室」とはなかなかいかないのも事実です。周辺環境が変わったり、近隣に新築物件ができたりすることもありえます。「ある程度の空室を見込んだ形で収支のシミュレーションを立てておく」ような姿勢が望ましいでしょう。

言ってることはあたりまえのことですよね。 不労所得として考えるのであれば、挑むなら入居率の高い物件を吟味して選ぶべきなんでしょう。 だって、間違いなく高い買い物ですしね。

入居者が安定して入ってくるならリターンはデカい

逆に入居者が安定して住んでくれるなら、それは間違いなく安定収入になる。 そして、リターンもデカい。 というイメージ。

実際、家賃がいくらぐらいなら月にどれぐらいもらえるものなのか? そこが気になるところ。

利益率については「利回り」という値が指標になるみたいです。


賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは?-賃貸経営博士-

簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。

不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。 
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。

上記ページ、この利回りについての説明が具体例でどれだけになるのかも描いてます。 結構わかりやすいかも。

リターンがデカいかどうか? については、結局のところ一概には言えないというのが実情ぽいです。 そりゃまあ、国内には色々な物件が山のようにあるわけで、どれだけ投資をすればどれだけ儲かるというような簡単な目安はないということですね…。

元々金持ちしか入り込めなさそう

初期投資額がさっきの話のように最低でも500万円、というところから考えると、やっぱり「元々のお金持ちぐらいしか不動産投資って始められないんじゃないの…?」という疑問はついてまわりますよね。

セールストークかもしれないけど、こんな記事がありました。 「20代の若手大家が続々出現している」という記事。


不動産投資を始めて毎月の安定収入を確保しよう!|一生お金に困らない個人投資家という生き方|ダイヤモンド・オンライン

最近、私のまわりには、若くして個人投資家を目指す方がとても増えています。なぜ20代の若さで不動産投資に走るのかと思うのですが、将来をまじめに考えている若者ほど、早く投資を始める傾向にあります。

年齢が若いから、独身だから、頭金がないからという理由であきらめているのであれば、それは間違いだと思います。

「投資家を目指すなんて夢みたいなことは絶対にできない」と最初からあきらめている方も多いと思いますが、不動産投資家であれば、多くの人が成功して、簡単に専業大家として独立されています。少なくとも、私のまわりには失敗した方はいません。

実際、僕が将来をまじめに考えているかどうかは別にして(笑)、今の勤労社会のありかたに疑問と不安を持ってる人って少なからず多いのでしょうね。 正直ぼくもそういう不安を持った人間のひとりなので、この記事に描いて内容に、だいぶ共感をおぼえました。

まあ、セールストークかもしれないけど!

 

しかしどうでもいいんですけど、不動産投資のサイトを色々と回ってみたけど難しい文章の描き方をしすぎているのでなかなかとっつき辛いですね。 若い人がちょっと興味を持ったところでネットを調べてみても「何を言ってるのかわからん、やはり俺には早すぎたようだ…」とあきらめたくもなりますよ。

でも、こういうのって検討するなら若いうち、早いうちに始めたほうが絶対良いにきまってるんですよね。 やれるかどうかは別にして、不動産投資も色々と調べてみよう。 と思う僕でした。

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