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Cap 2015-10-19 11.45.22

以前書いた記事について、このような反論記事をいただいたのでご紹介しておきますね。


20代から不動産投資を始めるのは早すぎる?僕はそうは思いません。 : 2020年までに不動産投資でCF100万/月を実現する、20代後半サラリーマンのブログ

20代後半で不動産投資を実際にやっている「ずんさん」のブログです。 上記の記事は、下記のこの記事に関しての反論でした。


20代・30代の若者でも不動産投資で不労所得は手に入るのか? を考えてみた | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

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反論

僕の記事では下記のような話を書いてます。

  • 20代には不動産投資は向いてないのでは?
  • まず初期費用が高すぎる。 他の投資と比べるとリスクは高い
  • 投資全般に関する経験値を持っていない状態では更にリスクが高い

それに対する、いただいた反論についての概要は以下のとおり。

  • 20代からこそ不動産投資を始めるべきだ。
  • 初期費用を抑える方法もある。 初期費用がかかることは問題にならない
  • 不動産投資のノウハウは実際に始めないと身につかない
  • ゼロからのスタートでは借金なりの「レバレッジ」が必要である

投資信託と不動産投資の違い

こうしたことに関する話題を考えるうえでは、一度投資信託などの株式と、不動産投資の違いを再確認しておかないといけないよね。

ということで、改めてまとめてみました。

項目投資信託不動産投資
初期費用1000円から数百万
ランニング
コスト
投資金額の0.5〜3%/年
(信託報酬)
管理費、固定資産税、
融資ローン等
利回り3〜5%程度5〜6%程度
安定性低〜中
(世間の相場に左右される)
中〜上
(入居者が定住すれば安定的な収入となる)
考えられる
リスク
基準価額の下落による元本割れ入居者なしによる機会損失と管理費
参入の
難易度

(口座を作り、1000円から積立できる)
×
(融資を含めて初期費用を集める必要がある)
かかる手間
(積立投資は設定して放っておくだけ)
×
(契約処理やメンテナンスなど)
キャッシュフロー
の改善
×
(再投資タイプでは資産は増えるがキャッシュフローは改善しない)

(毎月のキャッシュフロー改善に大いに役立つ)
総括ローリスク
ローリターン
ミドルリスク
ミドルリターン

ざっくりカテゴライズしてしまうと、投資信託はローリスクローリターン、不動産投資はミドルリスクミドルリターンという印象があります。

不動産投資の初期投資のリスク

僕が20代に向かないとして挙げていた理由に「初期費用が高い」というところがある。

これはやはりその通りで、融資(つまり借金、ローン)を含めて、不動産物件を購入する資金が必要になるわけですね。 仮に自己資金(つまり貯金)がほぼゼロに近い若者にとっては、かなりハードルが高いモノのはず。

また、ローンを組むということは負債を増やすことになるので、失敗したときは家賃にプラスしてその負債も払い続けないといけないということになる。

僕は借金を増やすことにかなり否定的なスタンスがあるので、「確実に借金をペイできる公算がないのであれば、避けた方がいい」と考えてます。

リスクばかり見ていてはリターンを得ることはできないので仕方ないのだが、うまくいかなかった際のデメリットを見てしまうとやはり消極的になってしまうのは、やはり仕方ないことのようにも思うのだよね。

100万円以下からの不動産投資

ずんさんは自己資金85万円からスタートしたということを書いていて、必ずしも初期費用が高いわけではない、初期費用を抑える方法やノウハウも存在しているという。

例えば僕が初めて購入したファミリータイプ区分マンション。僕が最初に投じた自己資金は85万円程度でした。物件価格のかなりの部分につき融資を引くことができたのが大きかったです。

また、ボロ戸建てを激安で仕入れてセルフリフォームをかけて貸す、というような方法もあります。要はやり方次第です。

確かに100万円程度だったら貯金がある20代なら居るだろう。(多分…。) 本当にその程度の初期費用に抑えられるというノウハウがあれば、不動産投資もリスクは残るとはいえチャレンジすることは可能ですね。

ノウハウさえしっかり吸収しておけば、元手の少なさはカバーできるということが言えます。

ただどちらにせよ、不動産投資の場合はローンは必要不可欠となってしまうわけですが。

不動産投資に関する経験値は不動産投資をしないと増えない

20代から不動産投資を始めることのデメリットとしてもうひとつ「投資に関する経験値が足りない状態で挑戦するのは危険だ」ということも挙げていた。

「200万円の貯金があったし、チャレンジしてみるか!」と、投資に関する前知識がない状態でスタートしてしまうことはやはりリスク分が大きいだろう。 これは不動産投資に限らず投資信託や株式、FXも当然同じで、無知な状態で飛び込めばただカモられる可能性が大いにあるからです。

一方で、全く挑戦しなければ経験値が貯まらないということも確か。 

経験値が足りないと言っていては、いつまで経っても不動産投資を開始できません。

確かに投資全般に関する経験値を身に着けることは有用ではあると思いますが、株・投資信託等に関する知識と不動産投資に関する知識には、けっこうズレがあります。

そして、何でもそうですけど、やっぱりやりながらじゃないと身につかないと思ってます。なので、不動産投資の中でも比較的リスクの低いジャンルに早めにチャレンジして、ノウハウを蓄積していく方が良いのでは?というのが僕の考えです。

投資信託や不動産投資という専門的な知識の有無というよりは、もっと根本のマネーリテラシー(お金の守り方/増やし方)の基本を知らない状態でリスクのある投資は避けるべきだろうということを僕は言いたかった。

そうした根本的なお金に関する考え方や、投資の基本を知ったうえで自分の考えで投資するカテゴリを選択することが一番大事なことのはずなのです。

経験値を着実に貯めていくコース

ということでこの部分の結論はずんさんの記事でも書かれていることと同じ結論に達していて、「リスクの低いジャンルで挑戦して経験値を貯める」というのが一番良いだろうということを感じてます。

そうなると、なおさら下記のコースでスタートすることが望ましいのではないかしら。 (僕の場合は今のところ3番目ぐらいのところにいることになる。)

  • 1 先ずはマネーリテラシーの基本を身に付ける
  • 2 少額で始められる投資についての知識を身に付ける
  • 3 投資信託などの少額定期積立を始めてみる
  • 4 不動産投資についての知識も並行して身に付ける
  • 5 比較的リスクの低い不動産投資を始めてみる
  • 6 もう少し利回りの良い、大きな不動産投資を始めてみる

若いうちに自由になりたいということであれば、上記を結構なハイペースで進めていかないといけないので結構キツい気もするのだけど、手痛く失敗して「やっぱり投資は危ない」という考えに至ってしまい、投資全般を辞めてしまうよりはよっぽど良いような気がする。

経験値はみんなゼロからのスタート

この経験値という部分、これは20代に限定した話じゃなくて定年退職した60代の人達にも同じことが言えるのだよね。 今まで投資についてチャレンジしてきていないのであれば、経験値ゼロというスタートラインには変わりない。

それならば尚更、早期にスタートしたほうが有利だということは間違いないでしょう。 人生残り60年でのスタートと、残り20年のスタートのどちらの方が金持ちになれる確率が高いかという話です。

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どちらか一つに絞る必要はない

ということで、落とし所としては「まず投資信託でローリスクで試してみる」「あわせて不動産投資などの知識も得てみる」というスタートの仕方が良いと思います。

結局のところどちらか一つに絞る必要は全く無いわけで、それぞれの利点を合わせて資産とキャッシュフローを増やしていくことを考えるのが、お金持ちになる近道であることに間違いない。

ひとつの方法に視点を合わせすぎて失敗するよりも、広く貪欲に知識や経験を得た方が成功に導ける確率は上がるはず。 これは、もっともな話ですよね。

不動産投資、僕も勉強してみようかな

記事を書きながら、僕の心境も日々変化しているので、掲載されている内容が必ずしも今の自分の心境を反映するものではないのですよね。

なのでハッキリ言うと「実際に20代で不動産投資ブログをしている人がいる」という事実を見てかなり興味が湧いてきました。

とはいえリスクがあるものについて手放しで挑戦するということがなかなか出来ない、石橋を叩いて渡るタイプの人間なので、とりあえずは同じような「若くして不動産投資をやって成功した」というような人の書籍なり体験談なりを読んで勉強するのがよさそうだなあ。


読書量が多いから金持ちになるんじゃなくて、読書量が少ないから貧乏人になる | 怠け者の20代が投資やってみたブログ

 

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